Честь имею, а “доколе?”

Не далее, как недели две – три  назад на одном из совещаний КМ и актива, освещённого в местных теленовостях,  президент М. Игнатьев поинтересовался, чем объясняется феномен взлёта цен   на вторичном рынке жилья практически до уровня цен на первичном рынке. Глава администрации города А. Ладыков,  объяснил  этот феномен отложенным спросом, следствием недавнего кризиса.  Это отчасти верно, но тогда как объяснить значительное превышение предложения над спросом, т. е. жильё не расходится как “горячие пирожки”.  В связи с этим приведу пример из своей практики, а заодно  и затронем тему, поднятую в предыдущей публикации.

Оценка квартиры в Вурнарах. Расчётная рыночная стоимость – 750 тыс. руб.  По договору купли-продажи между продавцом и покупателем, оформляющим квартиру в залог по ипотечному кредиту, заявлена сумма 850 тыс. руб. Ипотечный кредит предполагает первоначальный взнос покупателем суммы, в размере 15% от стоимости квартиры, остальное доплачивает банк. Другими словами   банк выдаёт кредит с учётом залогового дисконта, в данном случае 15% от стоимости квартиры. Значит, если у покупателя нет средств на внесение средств в качестве первоначального взноса, то как в этом случае решить проблему? Да, именно! попросить оценщика оценить дороже на величину этого самого взноса, т.е. на  850/0,85=1000 тыс. руб.  С учётом залогового дисконта 15% банк выплатит  850 тыс. руб. (А ларчик просто открывался!).  В результате расчётная рыночная стоимость квартиры возрастает на треть, 33,33%. Как Вам этот финт ушами?  А ипотека и программа по ветеранам во многом формирует рынок жилья сегодня.

Я уже приводил высказывание  А.П.Королёва в предыдущей публикации, что оценка стоимости осуществляется оценщиками “насколько совести хватит”. “А сколько это будет в граммах?” Расчётная рыночная стоимость это лишь величина, рекомендуемая оценщиком для проведения сделки. Конечно сумма сделки зачастую отличается от рекомендованной  (в нашем случае 850 тыс. руб.).  При определении расчётной рыночной стоимости оценщиком применяются различные подходы (сравнительный, доходный, затратный), разница результатов, как правило, не должна превышать 15-20%. Если больше, то результат оценки подвергается  сомнению. Поэтому, в нашем случае, наиболее вероятная  рыночная стоимость квартиры находится в диапазоне  750 (+/– 10%)  тыс. руб. , а расчётная рыночная стоимость 1000 тыс. руб. это уже перебор, за которым наступает материальная ответственность оценщика. Продать квартиру, стоимостью 750 тыс. руб. за 1000 тыс. руб. нереально, и в случае наступления обстоятельств непредвиденных (форс-мажор)  наступит страховой случай неотвратимо (850 тыс. руб. выплаченных банком минус в лучшем случае (учитывая залоговый дисконт на вынужденный характер продажи) 750 тыс. руб. за реализацию квартиры = 100 тыс. руб. ущерба, причинённого оценщиком банку).

Подводя итог, сколько это “совесть в граммах” – 750/0,85=882 тыс. руб. Это в худшем случае, предел расчётной рыночной стоимости квартиры.  Квартира по адресу: Вурнары, ул. Советская, 10.
И на эту же тему по материалам gazeta.ru Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках?
Источник: http://www.gazeta.ru/

One thought on “Честь имею, а “доколе?”

  1. Надо иметь собственный выезд или нанимать только лихача на резиновых шинах. В театре обязательно занимать кресла между пятым и десятым рядами, а другие места в партере для старогвардейца считаются уже неприличными . Такая служба для меня просто не по карману! Так что лучше уж в молодой гвардии, где нет таких традиционных условностей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *