Доходный подход к оценке земель жилых зон поселений.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения (здания, сооружения, технологии и пр.) имеют определённый срок службы,  физически и морально устаревают. Поэтому улучшения носят вторичный характер и их стоимость является дополнительным вкладом в стоимость земельного участка.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: поселений; сельскохозяйственного назначения; промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса.

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные,  в соответствии с градостроительными регламентами,  к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов  и иным территориальным зонам.

Жилые территориальные зоны предполагают использование земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство и огородничество, массовое жилищное строительство (МЖС),  для содержания зданий,  индивидуальные гаражи и пр. 

Доходный подход при при оценке земель участков, относящихся к жилым зонам  реализуется методом капитализации доходов (земельной ренты). Метод дисконтирования, методы остатка и предполагаемого использования применяются при оценке земельных участков предприятий. относящихся к производственным и пр. территориальным зонам. 

Расчёт стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = Рентный доход/Коэффициент капитализации. В качестве дохода  при оценке земель жилых зон поселений  выступает земельная арендная плата (арендный доход).  С погрешностью, не превышающей 5% можно считать, что доход  равен арендной плате (А – З = Д), где З – затраты арендодателя (земельный налог и пр.).      

Из четырёх подходов к расчёту коэффициента капитализации (рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала, условная капитализация исходя из установленного Государством индекса, кумулятивного построения, на основе метода рыночной “выжимки”) используется исключительно последний, основанный на методе рыночной “выжимки” или анализе сравнительных продаж.

При недостаточности данных по ценам участков можно использовать приблизительное соотношение между ценой единицы участка и ставкой арендной платы (руб./м2) А ≈ К*Ц, К = А/Ц которое позволяет установить интервал арендных ставок и среднее значение арендной ставки.   

Для справок:

«Золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки .  Если в качестве безрисковой ставки принять доходность ОФЗ, то  ставка на середину июля определена в 7,56%. Тогда ставка дисконтирования (дисконта) принимается равной 15,12%. 

Ставка рефинансирования ЦБ РФ  — 8,00 %  Ставка (коэффициент) капитализации находится в интервале от 8 до 15,12%.

Continue reading